Amerikan ekonomisinde kredi krizini başlatan konut sektöründe fiyatlar hızla gerilemeye devam ediyor. ABD’de 20 bölgeyi kapsamına alan S&P/Case Shiller’in konut fiyat endeksine göre, son 18 ay içinde konut fiyatları yüzde 52 oranında düştü. Amerikan konut fiyatlarının 2010 yılının kasım ayına kadar düşeceği ve ancak bu dip noktasından sonra yükselişe geçeceği tahmin ediliyor.

Türkiye’ye gelince... Yaşanan dünya mali krizi ve ardından gelen ekonomik durgunluk nedeniyle konut fiyatları Türkiye’de de hızla gerilemeye başladı. Son bir yıl içinde konut fiyatları ortalama yüzde 25 oranında düştü.

Konut fiyatlarında yaşanan hızlı düşüş demir ve çimento fiyatlarını da peşinden sürüklüyor. Ayrıca küresel ekonomide emtia fiyatları üzerine yapılan spekülatif amaçlı yatırımların sona ermesi de demir ve çimento fiyatlarını gerileten bir başka etken oluyor.

Türkiye’de son bir yıl içinde demir fiyatları yüzde 62,2 oranında, çimento fiyatları yüzde 37,5 oranında geriledi. Demirin ton fiyatı 2 bin 250 liradan 850 liraya, 50 kilogramlık bir torba çimentonun fiyatı ise 8 liradan 5 liraya düştü.

Demir ve çimento fiyatlarındaki gerilemeler inşaat maliyetlerini de azalttı. 100 metre karelik bir konut inşaatı için 5 ton demir ve 500 torba çimento kullanılıyor. Bu hesaba göre, bir yıl önce 14 bin 250 liraya yapılan 100 metrekare konut inşaatı şimdi 6 bin 500 liraya yapılabiliyor. Böylece konut inşaat maliyetinin yüzde 54,3 oranında gerilediği ortaya çıkıyor.

Peki, konut inşaat maliyetlerindeki bu azalışa rağmen konut talebi niçin düşüyor? Bunun önemli bir nedeni mali kriz nedeniyle kredi imkânlarının daralması olarak gösterilebilir. Diğer nedeni ise konut satıcılarının fiyatlarını yeni inşaat fiyatları seviyesine indirmemelerinden kaynaklanıyor.

Konut inşaat maliyeti son bir yıl içinde yüzde 54,3 oranında gerilemişken konut fiyatları ancak yüzde 25 azaldığına göre, konut fiyatlarının beklenen seviyelere henüz inmediği ortaya çıkıyor. Gerçi şu anda stokta bulunan konutların yüksek maliyetle imal edildiği ileri sürülebilir ama, konut alıcıları geçmişteki maliyeti artık batık maliyet olarak dikkate alırlar. Alıcılar, konut satıcılarının fiyatları imalat maliyetlerine uyarmalarını beklerler.

Konut satıcıları, fiyatları azalan imalat maliyetine uyarlamadıkları takdirde, alıcılar, konut satın almak için harekete geçmezler. Yaşanan bu bekleme sürecinde direnme gücü olan konut satıcısı fiyatını indirmeyip bekler, direnemeyen ise fiyatını düşürüp satar.

Konut fiyatını azalan imalat maliyetine uyarlayan satıcılardan işte şimdi konut alınabilir. Nakit parası olanların bu yıl düşen fiyatlardan gayrımenkule yatırım yapması iyi bir yatırım alternatifi olarak görünüyor. Çünkü krizde kaybedilen paralar ancak orta ve uzun vadede gayrımenkul yatırımının getirisiyle telafi edilebilir.